Lorsqu’un acquéreur découvre, moins d’un an après l’achat d’un bien immobilier, qu’un défaut important a été volontairement dissimulé par le précédent propriétaire, la situation peut relever du dol, c’est-à-dire d’une tromperie intentionnelle ayant influencé la décision d’achat. Dans le cas présent, le précédent propriétaire aurait masqué une fuite d’eau en installant du placoplâtre neuf afin de cacher les dégradations. Or, ce placo s’est rapidement effondré, révélant une humidité importante. À la suite de cet incident, la société NFB a engagé une recherche de fuite qui a mis en évidence la présence de pourriture dans les matériaux ainsi que l’origine des désordres : une fissure qui avait été sommairement colmatée au silicone, de manière manifestement bricolée. Cette réparation de fortune avait ensuite été dissimulée derrière le placo, empêchant l’acheteur d’identifier le problème au moment de la vente.
Cette situation correspond potentiellement à un dol au sens du droit civil, c’est-à-dire une manœuvre frauduleuse destinée à tromper l’acheteur. Le dol est défini par l’article 1137 du Code civil, qui précise que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » En matière de vente immobilière, cela signifie que si le vendeur connaissait l’existence du problème (fuite, fissure, humidité) et a volontairement cherché à le masquer afin de conclure la vente, sa responsabilité peut être engagée.
Dans ce type de situation, plusieurs éléments peuvent constituer des indices de dol : la pose récente de placo pour cacher un mur dégradé, l’utilisation de silicone pour dissimuler une fissure sans véritable réparation structurelle, et l’absence d’information donnée à l’acquéreur lors de la vente. Si ces faits sont démontrés, ils peuvent prouver la volonté de cacher un défaut majeur du bien.
Les recours juridiques sont encadrés par le Code civil. L’acheteur peut agir sur le fondement du dol afin de demander l’annulation de la vente, conformément à l’article 1131 du Code civil, qui prévoit qu’un contrat conclu sur la base d’un consentement vicié peut être annulé. Dans ce cas, la vente est rétroactivement annulée et les parties sont remises dans la situation antérieure : l’acquéreur restitue le bien et le vendeur rembourse le prix de vente.
Toutefois, l’acquéreur peut également choisir de conserver le bien et demander une indemnisation, notamment pour couvrir les frais de réparation, les travaux nécessaires, et les préjudices subis. Cette possibilité s’appuie sur l’article 1240 du Code civil, relatif à la responsabilité civile, qui dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Par ailleurs, la situation peut également être rapprochée de la garantie des vices cachés, prévue par l’article 1641 du Code civil, selon lequel le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent fortement l’usage. L’action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du Code civil.
Dans la pratique, il est forte